岳西县市民心声(网络问政平台)

手机号码,快捷登录

查看: 3258|回复: 2
收起左侧

[发改委] 物业费咨询

[复制链接]
发表于 2017-8-29 15:47:58 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册

x
      本人是岳西县和煦家园小区业主,我咨询下本小区物业费的审批情况。       我要网上也搜索了安庆市物价局会同市住建委根据价格政策,出台了安庆市物业服务收费相关政策,进一步明确了安庆物业费收取标准2015的有关问题。新政策从2015年11月1日执行。(http://news.combpm.com/2015-11/2628.html)
      1、按照这个安庆市区物业费的收费标准,四星级服务最高收费才0.65元每平方可浮动20%也才0.78元。请问下岳西县和煦家园小区0.75元是达到四星服务吗?四星服务的标准是什么?岳西和煦家园小区核定收费标准是最高多少还是固定标准?

      2、物业费收费标准是建筑面积,请问是套内建筑面积还是含公摊的建筑面积?
   
回复

使用道具 举报

发表于 2017-8-30 19:12:50

物业管理法律责任之违约责任和侵权责任


互联网 2016-12-15

    .


导读:违约责任与侵权责任构成物业管理民事责任的两大基干,两者相互配合,形成了民事主 体的生存权和发展权在民事领域内的基本保障机制。掌握违约责任和侵权责任的内容、法理及二者的区别,是研究物业管理民事责任规范的重点。



  一、物业管理法律责任的概念、特点和意义



  物业管理法律责任,从泛义上理解,是指任何自然人和团体人都有必须遵守法律的义务 ,应当自觉维护法律的尊严;从广义上理解,是指民事、经济行政法律关系主体因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同约定义务;从狭义上理解,是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。本节采用狭义的概念。法律责任是由于主体不履行法律义务或侵犯受法律保护权利的违法行为或特定的法律事实出现而引起的,对违法人权益有一定合法损害的不利性法律后果。除某些民事责任的认定(如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双方协商确认外,其他法律责任的认定只能由法定的专门机关或经合法授权的机构进行。



  物业管理法律责任的主要特征是:



  1.法定责任与协议责任相结合



  物业管理活动基于业主与物业管理公司的委托合同而发生。自法国民法典开创“合同即 为当事人之间的法律”之民法传统之始,合同的法律效力就是来源于国家对当事人之间的合同的认可和予以国家强制力保护。因此,物业管理中发生的法律责任确定,除依据法律相关规定外,也要以合同或契约为根据。



  2.技术规范确定的责任分量大



  物业管理业务工作大部分涉及物业维护、房屋修缮、机电设备和市政设施维修养护、人居环境和工作环境改良、白蚁防治、危房管理和鉴定等许多专业性技术,国家往往有相关技术标准和技术规程,业主方也会提出技术标准方面的要约而被物业管理公司承诺。因此,在确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时,必须充分注意有关法定技术规范和约定技术规范中关于技术问题和法律责任的规定。



  3.法律责任的复杂性



  与物业管理活动有关的法律责任种类繁多,民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理法律责任制度中合并存在,并且出现“法律责任复合”的现象非常普遍,不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种责任。这种法律责任的复杂性决定了在确定物业管理法律责任时,要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度所设定的责任规范。



  二、物业管理法律责任的分类



  物业管理法律责任有多种分类,包括:公法责任和私法责任;过错责任、无过错责任和公平责任;职务责任和个人责任;财产责任和非财产责任等等。按法律责任的内容不同,一般分为民事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任四类。各种法律责任可以单独发生,也可能与其他法律责任同时发生,换言之,一种违法行为不一定只承担一种法律责任,许多场合违法行为人要承担两种以上法律责任,即出现所谓“法律责任复合”现象。



  1.民事法律责任



  指民事主体因违反民事法律义务而按照民法规定必须承担的民事法律后果。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是它主要表现为一种财产责任,而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法律责任可划分为违约责任和侵权责任两大类。承担民事责任的方式,中国《民法通则》第134条规定了主要有10种形式,可以单独适用,也可以合并适用:



  ①停止侵害。指对行为人正在实施的侵权行为,受害人有权请求其停止实施或请求人民 法院制止实施;②排除妨碍。指权利人行使其权利受到他人不法阻碍或妨害时,有权请求行为人排除或请求人民法院强制排除妨碍;③消除危险。指在有造成财产或人身损害之虞时, 权利人有权请求行为人消除或请求人民法院强制其消除;④返还财产。指权利人的财产被行为人非法侵占时,权利人有权请求返还该财产;⑤恢复原状。指在财产被不法损害或性能状 态被改变而有复原的可能时,受害人有权请求恢复到财产未受损坏或未改变时的状态;⑥修理、重作、更换;⑦赔偿损失。指行为人以其财产填补受害人的损失;⑧支付违约金。指依法律规定或当事人约定,违约方向对方支付一定数额的金钱;⑨消除影响、恢复名誉。指公民或者法人的人格权受到不法侵害时,有权通过人民法院要求行为人以公开形式承认过错,澄清事实,或者辟谣,消除所造成的不良影响,以恢复未受损害时社会对其品行、才能或信用的良好评价;⑩赔礼道歉。指公民或法人的人格权受到不法侵害时,权利人可请求行为人当面承认错误,表示歉意,以保护其人格尊严。



  2.行政法律责任



  指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律后果。行政法律责任分为两类:一类称违法行政责任,是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的法律后果,一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人员行政处分;另一类称行政违法责任,是指行政相对人的行为违反行政管理法规而应依法承担的法律后果。



  承担行政责任的方式一般分为三类:①行政处罚。中国《行政处罚法》第二条明文规定行政处罚的种类包括:警告;罚款;没收违法所得、没收非法财物;责令停产停业;暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照;行政拘留;法律、行政法规规定的其他行政处罚;②行政处分。指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定,按行政隶属关系对其所属人员中有轻微违法行为或违反纪律行为的一种内部制裁,主要包括警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等;③劳动教养。是对有轻微违法行为,但尚不够给予刑事处罚的违法行为人实行强制性教育改造的一种行政措施。



  3.经济法律责任



  指经济法律关系主体行为违反经济法律法规而依法应承担的法律后果。由于经济法律关系实际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合构成的,因此,其法律责任承担方式同违反行政管理法律、民事法律应承担责任的方式基本相同,但按承包等责权利相结合的经济责任制追究违反经济责任制行为的责任时,带有类似行政合同的责任追究方式特点。



  4.刑事法律责任



  指行为人(包括自然人和法人)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪,而依法必须承担的刑法法律后果。它是制裁最为严厉的一种报应。承担刑事责任的方式是刑事处罚,分为两类:一是主刑,包括管制拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑;二是附加刑,包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。在各地专门的物业管理规范性文件中,大多数都明文规定:物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿 的,由其上级主管部门或所在单位给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。



  物业管理法律责任根据担责方式性质不同还可以分为制裁性、强制性、补救性三类法律责任。



  三、物业管理中的违约责任和侵权责任



  违约责任与侵权责任构成物业管理民事责任的两大基干,两者相互配合,形成了民事主 体的生存权和发展权在民事领域内的基本保障机制。掌握违约责任和侵权责任的内容、法理及二者的区别,是研究物业管理民事责任规范的重点。



  1.违约责任



  违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,依法应当承 担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等财产性法律责任。



  违约责任的基本法律特征有二:一是基于能以金钱来衡量、计算的合同当事人一定经济 利益而产生的财产责任;二是可由当事人在法律允许的范围内自行约定,这也是合同自愿( 自由)原则的基本要求。其他由法律直接规定的民事责任如侵权责任、缔约过失责任、因无 因管理债务产生的民事责任等原则上不允许当事人自由约定。



  在合同法领域,违约责任居于核心地位,它实质上是债务人所负合同债务的转化形态, 是当事人不履行或不正确履行合同债务的法律报应。基于合同相对性原则,合同产生的债权是相对权,在一方违约时,债权人仅能向债务 人请求损害补救或赔偿,债务人亦仅对债权人承担责任。违约责任与合同责任不能混同,合同责任包括因合同而产生的各种责任,如因合同无效可能产生的行政责任,因合同诈骗而产生的刑事责任等。



  物业管理活动是建立在物业委托管理合同、服务合同和业主公约基础上的,因而违约责 任是物业管理活动最容易引致的法律责任。



  2.侵权责任



  侵权行为是指民事主体违法实施侵犯公、私财产权或人身权的行为。侵权责任是指在物 业管理活动中,民事主体因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和公民、法人人身权的行为而应依法承受的不利性民事法律报应。



  根据对构成侵权责任的条件的不同要求,可分出一般侵权行为的民事责任和特殊侵权的 民事责任两类。同时具备损害事实和违法行为、违法行为和损害事实之间有因果关系、违法行为人有过错这四个构成条件,就能发生一般侵权行为的民事责任。特殊侵权民事责任是指不具备一般侵权行为责任的全部构成要件,而法律规定当事人也须承担民事责任的行为。



  物业管理中的侵权行为及民事责任主要有下列几种:



  (1)国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。根据中国《宪法》第41条和《民法通则》第12条规定,由于国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中,侵犯 公民、法人和其他组织的合法权益,造成损害的,应当承担民事责任,由有关国家机关负责赔偿。



  (2)法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。物业管理公司是企业法人,法人的活动是通过其法定代表人和员工执行职务的行为来实现的,他们的职务活动也就是法人的行为,法人对自己的法定代表人和其他工作人员执行职务中超越权限(如滥用管理职权)或违反法定义务(如玩忽职守)的侵权行为应依法承担民事责任。这种责任按照民法理论属转承责任,即侵权损害虽然是由法人单位的员工造成的,但对损失的赔偿应由其所在单位(物业管理公司)先行承担,而对该员工如何追究其责任,则属单位内部管理责任制范围 。



  (3)因产品质量不合格致人损害的民事责任。物业管理中常见的产品质量不合格是房屋建筑工程质量和物业维修质量不合格。如商品房在交付使用后,发生了部分墙体裂缝、倒塌 、致人伤亡,用户财产被损坏,该房屋的开发建设方和销售方应当承担赔偿损失的民事责任;如果物业管理公司将该房倒塌部分修复,但因维修质量不合格又倒塌伤人损物的,则应由公司承担赔偿责任。关于建筑工程质量不合格的民事索赔问题,有关法律、法规已有明文规定。例如《民法通则》第122条的原则规定,中国《建筑法》第80条规定:“在建筑物的合 理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者赔偿。”2000年1月10日国务院发布施行的《建设工程质量管理条例》第3条规定:“建设单位、勘察单位、设计单 位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”《城市房地产开发经营管理条例》第16条第2项规定:“房地产开发行业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责 任。”现行物业管理规范性文件一般把公用物业维修责任人确定为业主团体或住宅小区管委会,并没有对物业管理公司实施维修行为结果质量不合格的责任追究问题作出明文规定,应立法完善弥补。



  (4)因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。《民法通则》第125条规定:“在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等,没有设置明显标志和采取安全措施, 造成他人损害的,施工人应当承担民事责任。”。



  (5)建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。《民法通则》第126条规定:“建筑物,或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所 有人或者管理者应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”该法条规定的是一种过错推定原则,即物的所有人或管理人如举不出证据证明自己没有过错,就推定其有过错 ,须依法承担相应的民事责任。如果能举证证明受害方自己也有过错,那么可根据《民法通则》第131条的规定,可相对减轻其责任。一些业主或物业使用人常在阳台上、窗户沿摆放 一些杂物或花盆,若不注意固定而发生脱落、坠落致人损害的,要负担赔偿责任。有的住宅小区篮球场上篮球架已朽坏欲倒,若物业管理公司不注意及时加固、维修或拆除,一旦倒塌 下来致人伤害,则公司难免要自负或与业主团体负连带赔偿责任。



  (6)饲养的动物致人损害的民事责任。在居住区内,有许多业主、物业使用人饲养各种宠物,由于管理不当,宠物咬伤人或践踏其他业主的财物的事常有发生。《民法通则》第12 7条规定:“饲养的动物造成他人损害的,动物饲养人和管理人应当承担民事责任;由于受害人的过错造成损害的,动物饲养人或者管理人不承担民事责任;由于第三人的过错造成损 害的,第三人应当承担民事责任。”



  (7)破坏、污染环境的侵权责任。《民法通则》第124条规定:“违反国家保护环境防止污染的规定,污染环境造成他人损害的,应当依法承担民事责任。”环境保护和持续改善是 物业管理的重要任务之一。在物业管理域界内,一些住户装修住房,将装修垃圾随意倾倒在绿化地或公共场所,由此造成物业管理公司增加恢复绿地原状和清运垃圾的费用,应由违章倾倒垃圾者赔偿或支付。



  (8)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。在住宅小区内,常发生孩童损坏公用设施、设备等行为,物业管理公司应根据《民法通则》第133条规定,要求其 监护人承担民事赔偿责任。



  (9)因妨害行为而产生的侵权责任。这主要是指因违反《民法通则》第133条规定的不动产相邻关系义务而引起的停止侵害、排除妨碍、赔偿损失民事责任。



  3.违约责任与侵权责任的区别



  违约责任与侵权责任二者不仅基本概念定义不同,而且在构成要件等方面有重大差别。 这直接影响到当事人以何种诉由起诉及可能获得的结果。违约责任与侵权责任的具体区别概括如下:



  (1)违反原有义务不同。违约责任是在双方当事人自己约定的合同基础上发生的,所以违约的一方补偿对方当事人因此而造成的损失,实际上是他所承担合同义务的继续;侵权责 任是法定的,侵权责任人违反的不是自己约定的义务,而是违反了法律的直接规定,当造成损害时才发生法律责任。



  (2)保护的权利性质不同。违约行为所侵犯的是债权关系,即相对的权利,因此违约责任要保护的也是这种相对的债权及债关系;侵权行为是侵害所有权、人身权等绝对权利而发 生的责任,因此侵权责任的目的是保护财产所有权和与经济利益有关的人身权等绝对性权利。



  (3)构成要件不同。中国《合同法》规定的是无过错责任;而侵权行为一般是过错责任。因此,当事人以违约责任为诉由的,无需举证对方有过错;如以侵权责任为诉由的,常需 证明对方有过错。另外,一般情况下,只有存在损害后果才能构成侵权行为,所引起的侵权责任也当然以损害为构成要件;违约行为不以损害为一般构成要件,因此违约责任的成立不 一定以损害为要件,只有赔偿损失人损害为成立要件,而违约金责任、强制实际履行责任均不以损害为构成要件。



  (4)对责任人的要求不同。根据房地产合同法律制度的要求,不具有完全行为能力的人没有签订物业管理合同、房地产合同、业主公约的行为能力,因而也没有承担此类合同责任 的责任能力;在侵权行为关系主体中,无行为能力和限制行为能力的人同样可以实施侵害房地产(物业)所有权和人身权的行为,造成损害的,也应承担责任,从本人财产中支付赔偿费 用,不足部分,由监护人适当赔偿,但单位担任监护人的除外。此外,违约责任人一般仅限于违约行为人,其他人不负担违约责任;而根据《民法通则》第133条规定,实施侵权行为 人以外的人——监护人也可以经转承责任而成为侵权责任的主体。



  (5)对第三人的责任不同。在违约责任中,如果因第三人的过错致合同债务不能履行,债务人首先应向债权人负责,然后才能向第三人赔偿;在侵权责任中,贯彻了对自己行为负 责的原则,行为仅对因自己的过错致他人损害的后果负责。在违约责任中,债务人的代理人,对于不履行债务有故意或过失时,债务人应依自己的故意或过失,负同样的责任。



  (6)赔偿范围不同。违约责任的范围或赔偿损失额可由当事人预先在合同中约定,如果没有这种约定,依《合同法》的规定,赔偿损失额应当相当于受害人因违约而受的损失,一 般包括直接损失和间接损失。违约责任的内容也仅仅具有财产内容,如支付违约金等。按《民法通则》第117条和第119条规定,侵权责任的赔偿范围原则上包括直接和间接损失,在侵 害人格权时,按《民法通则》第120条规定,还可进行精神损害赔偿;不法行为造成他人死亡的,按《民法通则》第119条规定,赔偿范围还要扩张至死者生前抚养的人必要的生活费 用等。侵权责任的内容,既有财产性也有非财产性。



  (7)诉讼管辖不同。根据中国《民事诉讼法》第24条规定,因合同纠纷提起的诉讼由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。该法第25条还规定,合同的双方当事人可以在书面 合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。其第29条规定,因侵权行为提起的 诉讼,由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。



  (8)诉讼时效不同。因违约而产生的请求违约方承担责任的权利,按《民法通则》第135 条规定,诉讼时效期间一般为2年;但在延付或拒付租金、寄存财物被丢失或者损毁的情况 下,按《民法通则》第136条第2款至第4款规定,诉讼时效期间为1年。按《合同法》第129 条规定因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为4年。因 侵权行为所产生的请求权,按《民法通则》第135条规定,诉讼时效期间一般为2年;但因身体受到伤害而产生的赔偿损失请求权,按《民法通则》第136条第1款规定,诉讼时效期间为 1年。时效在民法中是指一定的事实状态经过一定的时间导致一定民事法律后果(报应)的制度,包括取得时效和诉讼时效。诉讼时效是指权利人于一定期间内不行使请求人民法院保护 其民事权利的权利即丧失实体法上的胜诉权益,法院对其民事权利不再予以保护的法律制度。



  (9)免除条款的效力不同。法律一般不允许当事人以协议排除或限制其未来的责任,但对某些免责条款也承认其效力。相对地说,免除违约责任的条款,较免除侵权责任的条款更 易被法律所承认。



  (10)责任方式不同。违约责任主要是财产责任,包括强制实际履行、支付违约金、赔偿损失、价格制裁,仅有合同解除为非财产责任;侵权责任既包括财产责任(如赔偿损失),也包括非财产责任,如消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。



  4.违约责任与侵权责任竞合



  违约行为侵害的是债权(相对权),侵权行为侵害的是所有权、知识产权、人身权等绝对性权利。两者在一般情况下不会发生竞合,但在特殊情况下却有可能竞合。



  责任竞合是指同一行为符合民法规定的数种责任要件的情形。从同一行为产生的请求权 角度看,则为请求权之竞合。在民法中,违约责任与侵权责任的竞合是最为常见的。产生责任竞合的原因是由于从不同角度针对某类社会行为关系作出的数个平行的法律规范发生竞合 ,这使同一行为可能符合数个法律规范要求的条件,且这些规范均能够适用,从而发生责任竞合。责任竞合的存在既体现了违法行为的复杂性和多重性,又反映了合同法与侵权法既相 互独立、又相互渗透的状况。



  违约责任与侵权责任的竞合主要发生在如下情形:



  (1)合同当事人的违约行为,同时侵犯了法律规定的强行性义务,包括保护、照顾、通知、忠实等附随义务或其他法定不作为义务。在某些情况下,一方当事人违反法定义务的行 为,同时违反了合同担保的义务。



  (2)在某些情况下,侵权行为直接构成违约的原因,所谓“侵权性的违约行为”。如物业管理中的停车场看管人员作为车辆保管员,依保管合同占有某业主的小轿车并非法使用, 造成轿车毁损、丢失。违约行为也可能造成侵权的后果,此谓“违约性的侵权行为”,如供电部门因违约中止供电,致用电对方当事人财产和人身遭受损害。



  (3)侵权关系当事人之间事先存在着一种合同关系,一方实施故意侵害对方权利并造成对方损害的侵权行为时,该加害行为不仅可作为侵权行为,也可以作为违反了当事人事先规 定的义务的违约行为对待。



  (4)一种违约行为虽然只符合一种责任要件,但是,法律从保护受害人的利益出发,要求合同当事人根据侵权行为制度提出请求或提起诉讼,或者将侵权行为责任纳入合同责任的 适用范围。



  早在1989年,在中国最高人民法院下发的《全国沿海地区涉外、涉港澳经济审判工作座谈会纪要》中,就明确承认责任竞合,并允许当事人选择有利于自己的一种诉因提起诉讼。 中国《合同法》使责任竞合有了普遍法律意义。《合同法》第122条规定:“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任 或者依照其他法律要求承担侵权责任。”这条规定表明,在违约行为与侵权行为发生竞合时,当事人可选择行使违约责任请求权或侵权责任请求权。应注意,当事人不能同时以两个诉 由起诉,即不能取得双倍赔偿。当事人的任何一个请求权满足后,另一个请求权因此而终止。但当事人的任何一个请求权未能实现的(其原因可能是已过诉讼时效或败诉等),当事人仍 可基于另一请求权提起诉讼。



  四、物业管理行政违法行为及其行政责任



  物业管理行政违法行为的法律责任是指在物业管理过程中,行政相对人的行为违反有关 物业管理行政法规而应当依法承受的不利性法律报应。在物业管理过程中需追究行政责任的行政违法行为可以归纳为以下四类:



  1.物业管理企业的行政违法行为



  (1)非法经营行为。指不具备从事物业管理的资质和能力的企业,以物业管理公司的名义违法从事物业管理经营活动。具体表现为三种情形:一是无证经营。指未取得物业管理资 质证书而从事物业管理业务的营业行为。二是超越资质能力经营。指低资质的物业管理企业超越自身资质能力等级从事高资质物业管理企业才能受托管理的业务,使所管理物业与其所 持资质证书等级不相符合的营业行为。三是超越营业执照登载的经营范围而从事与其设立目的相违背的其他经营活动。前两种情形,由物业管理行政主管机关依法责令其停止违法行为 ,没收违法所得,并可处以罚款。第三种情形由工商行政管理部门依法处理,予以相应处罚。



  (2)不正当竞争行为。指物业管理企业在市场交易中违反公平竞争的法律规定和公认的商业道德,采用不正当手段损害其他经营者的合法权益,扰乱社会经济秩序的行为。例如在 物业管理招投标过程中,投标者搞串通投标、抬高标价,或者投标者和招标者相互勾结,以排挤竞争对手的公平竞争。对不正当竞争行为,一般由县级以上工商行政管理部门依据中国 《反不正当竞争法》及配套法规、规章进行查处。对招投标活动中的不正当竞争行为,中标无效,监督检查部门可以根据情节处以10000元以上200000元以下的罚款。



  (3)擅自作为行为。指物业管理企业在实施物业管理过程中,违反物业管理法规的禁为规范或者违反物业委托管理服务合同中的禁为约定,而擅自作出的犯禁行为。例如擅自扩大 收费范围、提高收费标准,擅自改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途,擅自改变专用房屋的用途或未按规定使用,擅自不按规定定期公布收入账目等。对擅自作为行为,物业 管理行政主管机关和有关物价等行政管理部门应当责令其限期改正,并可处以罚款;情节严重的,物业管理行政主管部门可以降低其物业管理资质等级,直至吊销其资质证书,并可建 议工商行政管理机关依法注销其物业管理这一经营项目。



  (4)不履行或不忠实履行受托管理义务的行为。指物业管理企业不履行物业管理委托合同规定义务或者违反忠实义务,不尽心尽力履行管理义务,致使物业管理制度不健全、管理 混乱、对物业管理和维修养护不善的行为。对该种行为,物业管理行政主管机关可以责令其限期改正和赔偿委托方损失,并视情节给予警告或者处以罚款;情节严重的也可以降低其物 业管理资质等级,直至吊销其资质证书。



  (5)损害消费者合法权益的行为。指物业管理企业在向消费者提供服务时,违反《消费者权益保护法》第3章关于经营者的义务之规定,所作出的侵害消费者合法权益的行为。对 此类行为,工商行政管理部门和其他有关部门在各自的职权范围内依法采取措施予以惩处。



  (6)其他违反行政管理法规的行为。



  2.业主委员会、业主、物业使用人或者其他单位、个人的行政违法行为



  (1)决定违法行为。指业主大会、业主代表大会、业主委员会作出违反国家、地方有关物业管理规范性文件的规定之决定行为。对此类行为,由物业管理行政主管部门依法责令其 限期改正或者撤销其决定。



  (2)擅自作为行为。指违反物业合理法规的禁为义务规范而擅自作出的犯禁行为。例如,业主委员会违反不得从事各种投资和经营活动的禁令而擅自进行经营的,物业管理行政主 管部门应当责令限期改正,可以并处罚款。又如业主、非业主使用人在使用房屋过程中,擅自改变房屋结构、外貌和用途等,物业管理行政主管机关和有关行政部门应当责令其限期改 正,恢复原状,可以并处罚款。



  (3)不履行法定应为义务行为。指违反物业管理法规的作为义务规范而不作出法规所要求的行为。例如《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》第42条第2款、第43条规定了业主 等人对房屋等物业定期修缮、粉刷的义务,若不履行该项法定义务,按第56条第(三)项规定,市、区住宅管理部门应当责令其限期修缮或粉刷;逾期拒不修缮或粉刷的,可处以3000元 以上5000元以下的罚款。



  3.开发建设单位、售房单位的行政违法行为



  (1)未履行法定前期物业管理义务的行为。指开发建设单位作为新建房屋出售单位以及公有住宅出售前的管理单位,违反物业管理法规关于前期物业管理的规定,不履行或不完全 履行自己在物业管理方面依法应作为的义务之行为。



  (2)不履行物业移交法定义务的行为。指房屋出售单位在向业主委员会、物业管理企业移交物业时,未按规定移交有关该宗物业的工程建设资料和提供成本价物业管理用房、微利 价部分商业用房的行为。



  (3)不履行物业维修专用基金代收代存法定义务的行为。主要指新建房屋出售单位在销售时,未按规定代表物业管理方向购房者收取法定的应缴交的物业维修专用基金,或者代收 后不按规定及时交存入指定的银行专用账户的行为。此外,公有住房出售单位也可能作出不履行设立物业维修基金法定义务的义务。



  (4)其他行政违法行为。例如,新建房屋出售单位未按规定对建筑实行保修的行为;单独转让房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权的行为;不履行对售出的房 屋实行保修义务的行为等等。



  开发建设单位、售房单位表现出上列违法行为的,由市级或区、县级房地产管理部门责 令其改正、限期履行,可以并处罚款;情节严重的,可以暂停开发建设单位的房地产开发资质。



  4.妨碍管理的违法行为



  妨碍管理的违法行为是指行政相对人妨碍、阻扰国家物业管理行政主管部门等有关行政 管理部门和其他享有物业管理监督权的主体,依法对物业管理实施的客观管理监督事实行为。大致分为两类:



  (1)妨碍执行公务的行为。指物业管理公司及其员工和物业的业主、使用人以非法手段,无理阻挠、妨碍国家有关行政管理部门执行公务的活动,如阻碍对自己所为的违章建筑行 为所进行的行政查处公务活动,妨碍刁难环境卫生园林部门、消防部门等的检查活动。对这类行为,可依照《治安管理处罚条例》分别情况予以警告、罚款、行政拘留等行政处罚,必 要时可对行为人实行劳动教养等行政措施。



  (2)妨碍实施监督行为。指物业管理企业及其工作人员拒绝或阻碍业主团体组织及业主对物业管理工作实施正常监督的行为。这种妨碍行为不仅有违物业委托管理合同的监督约定 ,而且违反国家物业管理法规对业主团体组织和业主的授权规范,应当承担相应的行政责任。但现行物业管理规范性文件对这类行为还没有明文规定相应的行政责任,只是视为违约行 为,今后应通过立法加强和完善物业管理监督法制,增加规定与监督相配套的行政责任。
支持 反对

发表于 2017-8-31 09:53:08 | 显示全部楼层
以上问题均可在《岳西县物业服务收费管理办法》找到答案
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-9-4 08:40:28 | 显示全部楼层
网友:
您好!现行物业服务等级是由省住建厅、省质监局2014年联合发布的《住宅区物业服务标准》中明确的,《标准》将物业服务等级分为四级,从高到低依次为A、B、C、D级,其中A级服务等级最高,D级最低,级别越高服务要求越高,并有具体的执行标准。
我县普通住宅小区前期物业公共服务费实行政府指导价,和煦家园的物业服务等级为D级,高层或小高层D级前期物业公共服务费最高限价为0.75元/月.建筑面积㎡,其中含垃圾处理费5元/月.户、电梯年检费和电梯一年24次维保费。建筑面积为房产登记时核定的建筑面积。
您如果还有不清楚的地方,请拨打0556-2172027咨询。感谢您对物价工作的关心。



岳西县物价局
2017年9月4日
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

关闭

站长推荐 上一条 /1 下一条

小黑屋| 岳西县市民心声(网络问政平台)   

GMT+8, 2020-2-19 19:26 , Processed in 0.085081 second(s), 18 queries .

Powered by 岳西县人民政府

© 2017-2018 技术支持:岳西县创联网络公司

快速回复 返回顶部 返回列表